Stav realitního trhu - pohled do minulosti a současnosti
Zhruba od roku 2015 se český trh s nemovitostmi stal ohniskem pozornosti. Rapidní růst cen, jenž jsme měli možnost sledovat, postupně proměnil realitní trh jednu z nejpálivějších oblastí v Česku. Po dlouhá léta vedlo strmé stoupání cen nemovitostí k rychlému zhodnocení majetku pro majitele domů a bytů. Trh byl pro mnoho investičníků a spekulantů atraktivním místem pro růst kapitálu. Různé faktory, včetně nízkých úrokových sazeb a rostoucí poptávky, přispívaly k tomuto trendu, který vytvářel zdánlivě nekonečný cyklus zvyšování cen.
Náhlý obrat však nastal během nedávné inflační krize, která otřásla ekonomikou nejen v České republice, ale i globálně. Nutnost zchladit poptávku zapříčinila razantní zvýšení úrokových sazeb, což přineslo do trhu s nemovitostmi nový rozměr, do té doby nevídaný útlum. Poslední dva roky tak na nemovitostním trhu sledujeme období stabilizace a adaptace. Ceny nemovitostí začaly stagnovat a v některých oblastech dokonce mírně klesat. Investoři a majitelé nemovitostí jsou nuceni přehodnotit své strategie a hledat nové příležitosti v rámci proměněného prostředí. Trend samozřejmě není celoplošný a z bližší analýzy vyplývá, že jsou oblasti zaznamenávající mírný růst, jiné se však potýkají s poklesem hodnoty.
Pro stanovení výhledu cen nemovitostí v blízké budoucnosti je potřeba definovat nejdůležitější intervenující proměnné. Česká centrální banka (ČNB) má k regulaci realitního trhu několik přímých nástrojů. Jedná se tři ukazatele, konkrétně DTI (debt-to-income) – poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Dále je to ukazatel DSTI (debt-service-to-income) – výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – tedy poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Řeč je o nich právě z důvodu, že od těchto dvou ukazatele nyní centrální banka upustila. Limit DSTI byl zrušen v polovině roku 2023 a nově k počátku ledna letošního roku byl zrušen i limitátor DTI. V účinnosti tak zůstává pouze třetí, ovšem naprosto stěžejní, ukazatel LTV (loan-to-value), neboli kolik procent hodnoty nemovitosti vám banka může půjčit. Limit je od roku 2022 nastaven na 80 % respektive na 90 % v případě žadatelů do 36 let. Právě ten je přitom podle mnohých největší překážkou pro větší přístupnost hypoték, zejména u mladých rodin.
Hlavní příčinou tohoto stavu je nicméně samotná cena nemovitostí, respektive jejich nadhodnocení. To se sice během inflační krize a ochlazení poptávky oproti rekordům z roku 2021 o nižší desítky procent snížilo, míra nadhnocení ale stále zůstává na vysokých úrovních a lze očekávat, že s rostoucí poptávkou se bude opět zvyšovat. ČNB na podzim nevyhnutelně musela začít se snižováním úrokových sazeb. Tento proces pak bude po celý rok 2024 pokračovat a na konci roku se můžeme pohybovat na hodnotách mezi 3-4 %. To se již nyní kontinuálně propisuje do nižších úroků hypoték. Jejich vyšší dostupnost je však nutně spojena s vyhlídkou opětovného růstu cen nemovitostí. Nejde tak než konstatovat, že skutečné řešení nadhodnocení a přehřátí českého realitního trhu dlouhodobě nevyřeší nic jiného než revoluce na straně nabídky, čili rychlé výstavby nových bytů a domů. To je ale z důvodů velmi komplikovaného a dlouhého stavebního řízení v České republice velmi obtížné a dosavadní pokusy se nesetkaly s úspěchem. Uvidíme, jak se situace změní po náběhu účinnosti nového stavebního zákona letos v červenci, které má mimo jiné i díky digitalizaci přinést výrazné zrychlení celého procesu. Tak či tak, efekt by šel výrazněji cítit až po pár letech a v nejbližší budoucnosti očekávejme spíše růst cen bydlení z důvodu převisu poptávky nad nabídkou.